부동산 증여 서두르세요

증여받은 주택을 짧은 시간안에 되팔 경우에는 증여받은 가격을 취득가로 계산하는 것이 아니라, 증여하는 사람의 부동산 취득가를 취득가로 계산하여 양도소득세를 부과하는데 이를 양도소득세 이월과세라고 합니다. 이월과세 기간이 길어질 예정이니 서두르시기 바랍니다.

 

목차

 

 

 

증여세 이월과세 기간 확대

 

배우자나 직계존속에게 부동산을 증여하는 경우, 올해가 지나가기 전에 서두르는 것이 좋습니다. '22년 7월 기획재정부에서 발표한 세제개편안에는 증여자산에 대한 양도소득세 이월과세 기간이 5년 → 10년으로 변경될 예정이기 때문입니다. 또한 11/22 국회 기획재정위원회 조세소위원회에서 여야가 잠정 합의했습니다. 소득세법 제97조의2가 개정되면, '23.1.1부터 적용될 것으로 보입니다.

 

→ '23.1.1 개정되어 10년으로 변경되었습니다.

 

※ 양도소득세 이월과세란?

배우자 및 직계존비속에게 증여받은 자산 양도 시, 양도차익을 증여 당시의 증여가액이 아닌, 증여자의 취득 당시 취득가액을 적용해 양도차익을 계산해 양도세를 과세하는 것을 말함. 즉, 정해진 기간 안에 팔면 증여한 사람이 직접 양도한 것으로 본다는 의미(증여를 통한 우회증여 방지 목적)

 

 

※ 세제개편안 中 발췌('22.7月)

 

 

이월과세 관련법률

 

이월과세 관련된 법률은 소득세법에서 정하고 있습니다. 아래와 같이 2022.12.31 개정되어 '23.1.1부터 시행되었습니다.

소득세법 제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) ① 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다. <개정 2017. 12. 19., 2022. 12. 31.> ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2014. 12. 23., 2015. 12. 15., 2016. 12. 20.> 1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 2. 제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호 각 목의 주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우 3. 제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우

 

 

부동산 증여 절차

부동산 증여 절차는  부동산 증여등기를 신청한 후 → 증여세를 신고 납부하면 됩니다. 

 

먼저, 증여등기를 해야 합니다. 증여등기는 셀프로 하실 수도 있으나 어려우신 분들은 법무사사무소에 의뢰하여 진행하시면 됩니다. 법무사사무소는 여러 곳에 전화하여 증여등기시 수수료를 문의해 보시고 비교하여 진행하시는 것이 좋습니다. 제 지인의 경우에도 공시가격 1억원 가량의 빌라를 증여할 때, 수수료가 50만원 ~ 25만원 정도의 범위에서 다양하게 제시를 받았다고 합니다. 

 

 

 

 

또한 법무통이라는 앱을 사용하시면, 증여 부동산의 정보를 정확하게 전달할 수 있고, 원하는 지역의 업체에 복수의 견적서를 미리 받아볼 수 있어서 편리합니다. 제 지인도 이번에 법무통을 이용하여 수수료를 미리 확인하고 증여등기를 진행했습니다. 

 

법무통 바로가기

 

법무통 앱 화면

 

세무사도 근처에 잘 아는 세무사가 없으시다면, 찾아줘 세무사 등의 앱을 활용하여 견적을 비교해 보시고 선정하시면 됩니다.

 

찾아줘 세무사

 

찾아줘세무사 앱 화면

 

 

 

 

증여시 필요서류

 

 

1. 부동산 증여등기

 

[필요서류] * 정확한 서류는 거래하는 법무사에 다시 한 번 확인바랍니다.

 

1) 증여자(증여를 하는 사람)

  - (증여할 부동산) 등기권리증

     * 없을 경우, 5만원 정도의 비용을 법무사에 지불하면 확인서면으로 대체 가능(부동산등기규칙 의거)

  - 인감증명서(보통)

  - 인감도장

  - 주민등록초본(주소이력 전체 포함한 것) 1부 (상세로 발급)

  - 신분증

  - 가족관계증명서

  - (부담부증여시) 증여할 부동산의 임대차계약서

 

2) 수증자(증여를 받는 사람)

  - 주민등록등본

  - 도장(없어도 됨)

  - 신분증

 

2. 증여세 신고납부

 

[필요서류]

 

1. 증여계약서(법무사사무소에 의뢰했을 경우, 등기권리증과 함께 검인된 증여계약서를 수령함)

2. 가족관계증명서(증여자와 수증자의 관계 증명)

 

증여세 납부도 복수의 세무사사무소에 견적을 의뢰하여 선정하시기 바랍니다.

 

 

 

 

부동산 증여재산 시가 산정 방법

 

1. 증여시점 직전 6개월 ~ 이후 3개월간의 실거래 매매가격

 

 - 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인 (링크클릭)

    * 아파트의 경우, 실거래가 자주 있는 편이지만 빌라와 같은 연립/다세대 주택의 경우에는 실거래가가 직전 6개월 전에 없는 경우도 있습니다. 

2. 감정평가

 

 - 감정평가 가격 이용이 필요할 경우, 2 이상의 감정평가 기관의 감정평가 가액으로 시가를 산정할 수도 있음(기준시가 10억 미만인 경우 1 이상의 감정기관도 가능)

3. 공시가격

 

 - 실거래가가 없어서 시가를 구할 수 없을 경우, 보충적 평가방법인 주택 공시가격으로 증여신고가 가능합니다. 아래 링크에서 공시가격을 확인할 수 있습니다. 

 

국토교통부 공시가격 알리미

 

 

 

※ 국세청 기준

 

증여재산의 평가는 증여일 현재의 시가로 평가합니다.

 

다만, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 규정된 방법(이하 ‘보충적 평가방법’)에 따라 평가한 가액을 시가로 봅니다.    

 

[시가 산정 기준] - 당해 재산에 대해 매매사실이 있는 경우 : 그 거래가액. 다만, 특수관계자와의 거래 등 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 등에는 제외됨 - 당해 재산(주식 및 출자지분은 제외함)에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 : 그 감정가액의 평균액. 단, 해당재산이 기준시가 10억 이하인 경우에는 1이상의 감정기관의 감정가액도 가능함 - 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매 사실이 있는 경우 : 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 물납한 재산을 증여자·수증자 또는 그와 특수관계 있는 자가 경매 또는 공매받은 경우 등에는 그 경매가액 또는 공매가액은 시가로 보지 아니함 - 증여일 전 6개월부터 평가기간 내 증여세 신고일까지의 기간 중에 상속재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액·감정가액의 평균액 등이 있는 경우 : 당해 가액 - 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 증여일 전 2년 이내의 기간과 평가기간이 경과한 후부터 증여세 신고기한 후 6개월까지의 기간 중에 증여재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 ·감정가액 등이 있는 경우로서 납세자, 세무서장 등이 재산평가심의위원회에 해당 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청하고 위원회에서 시가로 인정한 경우 : 당해 가액 [보충적 평가방법] - 주택 : ｢부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격으로 평가 - 토지 : ｢부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 개별공시지가로 평가 ※ 나머지 내용은 국세청 홈페이지 참조

 

 

 

증여세 절감 TIP

- 10년 단위로 분산 증여하면 좋습니다. 10년마다 생기는 증여재산공제 금액을 활용하면 증여세를 최소화 할 수 있습니다. 다음 글을 참고하시기 바랍니다. 

 

자녀에게 증여, 미리 준비하기

 

- 여러 명에게 나눠서 증여하면 증여세를 절감할 수 있습니다. 한 명에게 큰 금액을 증여하는 것 보다는 여러 명에게 나눠서 증여하면, 증여세율이 낮은 구간에서 증여할 수 있습니다. 

 

- 양도차익이 큰 부동산을 증여하는 것이 좋습니다. 양도차익이 큰 부동산은 양도소득세를 내야 하지만, 증여를 한 후에 이월과세 기간을 넘겨 매도하면 양도세 절세효과가 큽니다.

 

- 가격이 오를 자산부터 증여하는 것이 좋습니다. 앞으로 가격이 크게 오를 가능성이 있는 자산을 미리 증여해 두면, 수증자의 자산이 증가하는 것이기 때문입니다. 앞으로 크게 오를 자산이 무엇인지 미리 알 수 있다면, 가능성이 큰 것으로 먼저 증여하는 것이 좋겠습니다. 

 

- 공시가격이 나오기 전에 증여하는 것이 좋습니다. 시세를 산정하기 어려운 토지, 단독주택, 상가 및 시세가 나오더라도 자주 나오지 않는 연립/다세대주택의 경우도 공시가격으로 증여할 수 있습니다. 공시가격은 매년 5월말에 고시하기 때문에 그 전에 증여하면 작년의 공시가격으로 증여할 수 있게 됩니다. 

 

※ 증여세 절감 tip 참고 : 한경 뉴스기사